شوک‌درمانی ۱۵۰۰ تریلیون تومانی در بازار مسکن

این در حالی است که اکنون، همزمان با افزایش گمانه زنی‌ها در مورد چینش کابینه دولت سیزدهم، نام «علی نیکزاد»، وزیر مسکن در دولت احمدی نژاد، به عنوان وزیر راه و شهرسازی آینده به گوش می‌رسد.

نیکزاد رئیس ستاد انتخاباتی رئیسی بود و تجربه طرح مسکن مهر در دوران وزارت او، در صورتی که بتواند سکان وزارت راه و شهرسازی در دولت سیزدهم را به دست بگیرد، این پیش بینی را تقویت می‌کند که برنامه ساخت مسکن دولتی در دولت رئیسی، شباهت زیادی به طرح «مسکن» مهر در دولت احمدی نژاد خواهد داشت.

به این ترتیب، می‌توان حدس زد که طرح ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در دولت سیزدهم، شامل تامین زمین ۹۹ ساله توسط دولت، پرداخت وام بانکی با قدرت پوششی بالا برای هزینه ساخت و واگذاری واحد‌ها به افراد فاقد مسکن خواهد بود.

همزمان، به نظر می‌رسد الگویِ توسعه بخش مسکن در اقتصادِ ایران توسط اصولگرایانی که اکنون مجلس، دولت، قوه قضاییه و شورا‌های شهر را در دست دارند، تا حد زیادی شبیه به همان الگویی است که دولت اصولگرایِ محمود احمدی نژاد هم آن را سرلوحه کار خود قرار داده بود: تزریقِ بسیار سنگینِ منابعِ مالی، برای ایجاد شوک در بازار ساخت و خریدِ مسکن.

بار دیگر «تراکم فروشی»

در این میان، اما نتیجه انتخابات شورا‌های شهر و روستا هم نشان می‌دهد تیم‌های اصلاح طلبان با تیم‌های اصولگرایان جا به جا خواهند شد و به این ترتیب، در بسیاری از شهر‌های ایران، یک تغییر مسیر ۱۸۰ درجه‌ای در ترکیب اعضای شورا به وجود آمده است. بر این اساس، دست کم در تهران، همان تیمی بر سر کار آمده که در دهه ۱۳۸۰ و تا پیش از سال ۱۳۹۶، ناظر بر مدیریت اجراییِ امورِ پایتخت بوده است.

اما این موضوع، نگرانی‌ها و همزمان، خوش بینی‌هایی را در میان شهروندان به وجود آورده است. نخست اینکه رویکرد به «تراکم فروشی»، اصلی‌ترین وجه ممیزه میان شورای پنجم و مدیریت شورا در دوره‌های قبلی بوده است.

استدلال اعضای شورای شهر پنجم و نیز شهردار تهران در سال‌های اخیر، این بود که تهران نباید بودجه جاری خود را با تراکم فروشی تامین کند. با این همه، رویکرد تیم جدید در شورا، بازگشت به تراکم فروشی است که می‌تواند به افزایش جمعیت پذیری تهران و البته رشد درآمد‌های شهرداری بینجامد.

بازگشت ایده پردازِ «برج باغ ها»

این در حالی است که مهم‌ترین موضوعی که متحمل تغییرِ ۱۸۰ درجه‌ای در سیاست هایِ ناظر به حوزه ساخت و سازِ مسکن در تهران خواهد بود، موضوعِ «برج باغ ها» است. مهدی چمران، رییس پیشین شورای شهر تهران و منتخب اولِ انتخاباتِ پارلمانِ پایتخت در دوره اخیر، در نخستین اظهارنظرِ خود پس از پیروزی در انتخابات، وعده بازگشت به عصر «برج باغ ها» را داد.

چمران ایده پرداز «برج باغ ها» در تهران بوده و در سال ۱۳۸۳، یعنی همان زمانی که محمود احمدی نژاد شهردار تهران بود، مصوبه «برج باغ ها» را از طرف شورای شهر به شهردارِ وقت تهران ابلاغ کرد. این عضو پرسابقه شورای شهر تهران، حالا می‌گوید مصوبه جایگزین «برج باغ» (که همان «خانه باغ» است) را اصلاح خواهد کرد. او معتقد است که سخت‌گیری در زمینه «برج باغ ها» در دوره اخیر مدیریت شورای شهر تهران، به آبادانی پایتخت لطمه زده است.

چمران تاکید کرده که در مورد باغات نیز در قانون مربوطه تجدید نظر خواهد شد، چرا که جلوی همه ساخت و ساز‌ها را گرفته و در سال ۱۳۹۹، هیچ پروانه ساختی برای باغات صادر نشده و در سال ۱۳۹۸ هم تنها یک مورد پروانه صادر شده و نتیجه این سخت گیری های، رکودِ فعلی بخش مسکن در تهران است.

این، اما در حالی است که انتقادات به تبدیل باغ‌ها به مجتمع‌های مسکونی در دوره مدیریت اصولگرایان در شهرداری و شورای شهر تهران هم کم نبوده است. بر این اساس، آمار‌ها نشان می‌دهند که در زمان اجرای مصوبه برج باغ ها، در طول بازه زمانیِ نزدیک به ۱۰ سال، حدود ۲۶۰ پروانه ساختمانی تنها در منطقه یکِ پایتخت صادر شده که این یعنی ۵۶ هکتار از باغات این منطقه نابود شده است.

مجلس و دولت آستین‌ها را بالا می‌زنند

این در حالی است که مجلس شورای اسلامی هم مدتی است که به دنبال ارائه بسته‌ای برای تزریق حدود ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات ساخت و خرید مسکن، در سال جاری است. این رقم، به تنهایی معادل تمام تسهیلات پرداختی در حوزه مسکن در طول ۶ سال گذشته است و به همین دلیل، به نظر می‌رسد مجلس فعلی و دولت بعدی که همسویی بالایی دارند، آستین‌ها را برای تحریک بازار مسکن بالا زده اند.

بهارستان نشینان معتقدند با اجرای طرح «جهش تولید و تامین مسکن» شوکی به هر دو سمتِ عرضه و تقاضا در بازار مسکن وارد می‌شود که علاوه بر حل و فصل مشکل تورم افسارگسیخته در این حوزه، با تقویت صنایع وابسته به حوزه مسکن (از جمله صنایع فولاد، آلومینیوم و غیره) به رشد اقتصادی در کشور منجر شود.

کلیات این طرح، مهرماه سال ۱۳۹۹ در مجلس به تصویب رسید و بر اساس آن، قرار بود دولت برای ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی در طی ۴ سال، آستین بالا بزند و همزمان، بانک‌ها موظف به پرداخت تسهیلاتی در حد ۳۶۰ هزار میلیارد تومان به ساخت و خرید مسکن شوند.

این، اما در حالی است که پس از طرح مسکن مهر که در زمان ریاست جمهوری محمود احمدی نژاد اجرا شده بود، حوزه مسکن تاکنون رقمی به این اندازه بزرگ در تزریق تسهیلات بانکی را شاهد نبوده است.

بر این اساس، در ۶ سال گذشته، میانگین تسهیلاتی که شبکه بانکی کشور برای خرید و ساخت مسکن اختصاص داده، سالانه تنها حدود ۶۰ هزار میلیارد تومان بوده و این در حالی است که حالا بهارستان نشینان می‌خواهند دولت را به پرداخت ۶ برابر این مبلغ، تنها در طول یک سال مکلف کنند.

به این ترتیب، در حالی که نظام بانکی کشور همین حالا هم به دلیل مطالبات معوق تحت فشار قرار دارد، مشخص نیست آیا امکان پرداخت تسهیلاتی به این اندازه بزرگ به حوزه مسکن، اساساً ممکن است یا خیر.

طرحی که «۱۵۰۰ تریلیون تومان» منابع لازم دارد!

اما آیا این وعده‌ها اجرایی هستند؟ پاسخ منفی به نظر می‌رسد. وعده ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی در طول ۴ سال در حالی صورت می‌گیرد که ساخت حدود ۲.۳ میلیون واحد مسکن مهر، حدود ۱۳ سال طول کشیده و اکنون، هنوز هم بیش از ۱۰۰ هزار واحد مسکن مهر تحویل داده نشده است.

اما برای راستی آزمایی از وعده ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی در طول ۴ سال (یا ساخت یک میلیون واحد مسکونی در طول هر سال)، می‌توان یک محاسبه سرانگشتی انجام داد. یک ضرب و تقسیم ساده نشان می‌دهد که اجرای وعده رییس جمهورِ منتخب، به معنیِ ساخت روزانه حدود ۱۱ هزار واحد مسکونی از هم اکنون تا سال ۱۴۰۴ خواهد بود.

اما چنین طرحی چقدر منابع مالی نیاز دارد؟ اگر متوسط متراژ واحدهایِ مسکونی که قرار است ساخته شوند را ۷۰ مترمربع فرض کنیم، باید ۲۸۰ میلیون مترمربع مسکن در طول ۴ سال در کشور ساخته شود. متوسط ساخت هر مترمربع مسکن در شهر‌های مختلف ایران هم حالا کمتر از ۵ تا ۶ میلیون تومان نیست و به این ترتیب، برای ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی در ایران، منابعی در حدود ۱۵۰۰ «هزار میلیارد تومان» یا «۱۵۰۰ تریلیون تومان» مورد نیاز خواهد بود.

اگر بخواهیم معادل دلاری را در نظر بگیریم، ساخت این تعداد واحد مسکونی در کشور، با دلار ۲۵ هزار تومانی، به حدود ۶۰ میلیارد دلار منابع مالی نیاز خواهد داشت. این در حالی است که ایران در سال ۱۳۹۹ (البته بر اساس نقل قول‌های مختلفِ مقامات مسئول) تنها بین ۱.۲ تا ۵ میلیارد دلار درآمد نفتی داشته است.

اقتصادی که در بدهی غرق شده، چگونه «وعده‌های نجومی» می‌دهد؟

از آن سو، حتی بر اساس بهترین سناریو‌های موجود، افزایش قیمت نفت و بازگشت احتمالیِ نفت ایران به بازار‌های جهانی در صورت حصول توافق در مذاکرات هسته ای، به اندازه‌ای نخواهد بود که مجموع درآمدِ نفتی دولت در سال ۱۴۰۱ از حدود ۶۰ میلیارد دلار فراتر برود.

این در حالی است که بر اساس محاسباتِ کنونی، دولت سیزدهم که کمتر از یک ماه دیگر سکان اداره کشور را به دست می‌گیرد، همین حالا حدود ۵۰۰ هزار میلیارد تومان کسری بودجه، تنها در نیمه دوم سال ۱۴۰۰ خواهد داشت. علاوه بر این، مجموع بدهی‌های دولت به سازمان ها، شرکت ها، بانک ها، پیمانکاران و نظایر این‌ها هم به ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار میلیارد تومان می‌رسد.

مشکل بتوان تصور کرد که تجهیز منابعی در حد «۱۵۰۰ تریلیون تومان»، در اقتصادی که اکنون غرق در کسری بودجه و بدهی است و توانایی استقراضِ خارجی هم ندارد، چگونه ممکن خواهد بود. از آن سو، در حالی که بررسی‌ها نشان می‌دهند ۱۷ بانک در کشور، در مجموع ۷۸ شرکت انبوه ساز یا شرکت فعال در حوزه املاک و مستغلات دارند، به نظر می‌رسد تزریق ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات به بازار مسکن در سال جاری، یک پیام بیشتر نداشته باشند: بانک‌ها قصد دارند به خودشان تسهیلات بدهند.

منبع: فرارو