تیغ مالیات بالای سر صاحبخانه‌ها و بازار مسکن

جذابیت‌های سرمایه‌گذاری در بازار مسکن

مقایسه بازار مسکن با دیگر بازار‌های سرمایه‌گذاری نشان می‌دهد از ابتدای تا انتهای دهه ۹۰، شاخص بورس ۵۶ برابر شده و از ۲۳ هزار واحد به یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد رسیده. قیمت طلای ۱۸ عیار در این مدت از ۴۰ هزار تومان به یک میلیون و ۷۵ هزار تومان افزایش پیدا کرده و ۲۷ برابر شده. قیمت سکه از ۴۳۰ هزار تومان به ۱۱ میلیون و ۱۸۰ هزار تومان رسیده و رشد ۲۶ برابری را پشت سر گذاشته و دلاری که ابتدای سال ۹۰ حدود هزار و ۱۲۰ تومان بود تا پایان سال ۹۹ به ۲۵ هزار تومان رسیده و تقریبا ۲۲ برابر شده است.

شاید ۱۹ برابر شدن قیمت مسکن در این مدت نشان‌دهنده شکست سرمایه‌گذار‌های این بازار نسبت به دیگران باشد، اما باید توجه داشته باشید که مالکان علاوه بر افزایش ارزش خانه‌شان در طول این مدت، هر ماه با اجاره دادن خانه‌شان درآمد مطمئنی را برای خود تضمین کرده‌اند. مثلا همین حالا اگر سرمایه یک میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومانی داشته باشید، می‌توانید یک واحد ۶۰ متری در مرکز تهران بخرید. همین واحد را این روز‌ها می‌توانید با پول پیش ۱۰۰ میلیونی و ماهانه چهار میلیون تومان اجاره دهید. با این حساب عملا بدون نیاز به کار کردن شما ماهانه چهار میلیون تومان درآمد خواهید داشت و می‌توانید با ۱۰۰ میلیون تومان پول پیشی که از مستاجر گرفته‌اید در دیگر بازار‌ها مثل بورس یا طلا و ارز سرمایه‌گذاری کنید. برای همین است که به بازار مسکن، حیاط خلوت اقتصاد می‌گویند.

تغییر قوانین مالیاتی برای سرمایه‌گذاران بازار مسکن

سرمایه‌گذاران بازار مسکن در این گزارش کسانی هستند که در طول سال‌های گذشته برای خودشان خانه خریده‌اند، اجاره می‌دهند و با پول آن زندگی‌شان را می‌چرخانند. این دسته افراد که به اسم ملاک‌ها هم شناخته می‌شوند، حالا با سه نوع مالیات متفاوت روبرو شده و دردسر‌های زیادی برای مالکان ایجاد کرده است.

مالیات بر درآمد اجاره: رقم مالیات بر اجاره تا حد زیادی ترسناک است، اما تعداد زیادی از خانه‌ها از پرداخت چنین مالیاتی معاف هستند. این مالیات تنها مشمول خانه‌های بالای ۱۵۰ متر در تهران و بالای ۲۰۰ متر در شهر‌های دیگر خواهد بود و اگر ابعاد خانه شما کمتر از این ارقام باشد، نیازی به نگرانی نیست. همچنین خانه‌هایی که پدر، مادر، همسر، فرزند یا به طور کلی افراد تحت تکفل مالک در آن‌ها زندگی می‌کنند، از پرداخت مالیات اجاره معاف هستند.

نحوه محاسبه مالیات اجاره املاک پیچیدگی‌های خاص خودش را دارد. مبنای محاسبه این نوع مالیات، مبلغ کل اجاره سالانه به علاوه سه درصد پول پیش است. این یعنی اگر خانه‌ای با ۱۰۰ میلیون پول پیش و ماهانه سه میلیون تومان اجاره داده شده، کل مبلغ اجاره یا به اصطلاح قانونی آن، مال‌الاجاره معادل شش میلیون تومان در ماه و ۷۲ میلیون تومان در سال است. این رقم کل درآمدی است که مالک از اجاره دادن خانه اش در سال به دست می‌آورد، اما بخشی از آن مشمول مالیات خواهد بود. ۲۵ درصد این مبلغ به خاطر هزینه‌های استهلاک و ... از مالیات معاف است و ۷۵ درصد آن که در مثال ما ۵۴ میلیون تومان خواهد بود، به عنوان مبنای محاسبه مالیات در نظر گرفته خواهد شد. ۵۰ میلیون تومان اول این رقم شامل ۱۵ درصد مالیات، ۵۰ میلیون تومان دوم شامل ۲۰ درصد و بیشتر از آن مشمول ۲۵ درصد مالیات اجاره خواهد شد.

در مثال ما مبنای محاسبه مالیات ۵۴ میلیون تومان بود که بر اساس نرخ‌گذاری انجام شده، مالیات آن شامل هفت میلیون و ۵۰۰ هزار تومان به عنوان ۱۵ درصد ۵۰ میلیون تومان اول و ۸۰۰ هزار تومان برای چهار میلیون تومان باقی‌مانده محاسبه می‌شود. چنین خانه‌ای سالانه هشت میلیون و ۳۰۰ هزار تومان مالیات بر اجاره دارد. مثال دیگر می‌تواند خانه‌ای با ۲۰۰ میلیون پول پیش و ماهی هشت میلیون تومان اجاره باشد. کل درآمد مالک از اجاره دادن چنین خانه‌ای در سال ۱۶۸ میلیون تومان خواهد بود که ۷۵ درصد آن یعنی ۱۲۶ میلیون تومان مبناس محاسبه مالیات قرار می‌گیرد. چنین خانه‌ای مشمول هفت میلیون و ۵۰۰ هزار برای ۵۰ میلیون اول، به علاوه ۱۰ میلیون تومان برای ۵۰ میلیون دوم، به علاوه شش میلیون و ۵۰۰ هزار تومان برای ۲۶ میلیون باقی مانده خواهد شد و در مجموع صاحب آن باید سالی ۲۴ میلیون تومان مالیات بر درآمد اجاره پرداخت کند.

مالیات بر خانه‌های خالی: صاحبخانه‌ها در شهر‌هایی که جمعیتشان بیشتر از ۱۰۰ هزار نفر باشند، تنها چهار ماه می‌توانند واحد مسکونی خود را خالی نگه دارند و بعد از آن مشمول مالیات بر خانه‌های خالی خواهند شد. امسال احتمالا اولین سالی خواهد بود که قانون مالیات بر خانه‌های خالی اجرا می‌شود. چراکه پیش از این امکان شناسایی این خانه‌ها توسط دولت وجود نداشت، اما با راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان، از این پس همه باید در این سامانه اعلام کنند که در چه خانه‌ای زندگی می‌کنند. با این کار مشخص خواهد شد کدام خانه‌ها خالی هستند.

طبق قانون هر خانوار می‌تواند یک اقامتگاه دائمی در شهر محل سکونت و یک اقامتگاه فرعی در شهری غیر از محل سکونت داشته باشد که این موارد مشمول مالیات نمی‌شوند، اما مازاد بر آن اگر هر واحدی داشته باشد و کسی در آن زندگی نکند، مشمول مالیات می‌شود. بر خلاف مالیات اجاره که در آن خانه‌های کمتر از ۱۵۰ متر در تهران و کمتر از ۲۰۰ متر در دیگر شهر‌ها از پرداخت مالیات معاف شده بودند، این قانون شامل تمام خانه‌ها با هر ابعادی خواهد شد. با این حساب حتی اگر یک خانه ۶۰ متری خالی بماند، مالک آن باید مالیات پرداخت کند.

نحوه محاسبه مالیات خانه‌های خالی بر مبنای مالیات اجاره است. بر اساس قانونی که مجلس نوشته و به تایید شورای نگهبان رسیده است، اگر خانه‌ای بیش از چهار ماه خالی بوده و ساکن نداشته باشد، پس از آن به ازای هر ماه در سال اول شش برابر، سال دوم ۱۲برابر و سال سوم ۱۸برابر مالیات اجاره، مشمول مالیات خانه‌های خالی خواهد شد. برای مثال خانه‌ای را در نظر بگیرید که ۱۰۰ میلیون تومان پول پیش و سه میلیون تومان اجاره ماهانه داشته باشد. کل مال‌الاجاره چنین خانه‌ای در سال ۷۲ میلیون تومان خواهد بود که ۷۵ درصد آن یعنی ۵۴ میلیون تومان مشمول مالیات اجاره است. مالیات اجاره برای چنین خانه‌ای هشت میلیون و ۳۰۰ هزار تومان محاسبه می‌شود. اگر این خانه به مدت بیش از چهار ماه خالی بماند، مالک آن باید در سال اول شش برابر این مبلغ یعنی ۴۹ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان مالیات خانه خالی بپردازد. رقم بزرگی است نه؟

مالیات بر خانه‌های لوکس: واحد‌های مسکونی و باغ‌ویلا‌های گران‌قیمت مشمول مالیات بر خانه‌های لوکس هستند. بر اساس قانون بودجه ۱۴۰۰، املاکی که بیشتر از ۱۰ میلیارد تومان ارزش داشته باشند، مشمول مالیات بر خانه‌های لوکس شناخته می‌شوند. البته این قانون معافیت‌هایی هم دارد. واحد‌های مسکونی در حال ساخت و همچنین واحد‌های مسکونی در سال اول از پرداخت چنین مالیاتی معاف هستند. آنطور که در قانون بودجه ۱۴۰۰ آمده کلیه افراد مشمول تا پایان بهمن‌ماه ۱۴۰۰ مکلف به پرداخت مالیات خانه‌های لوکس تحت مالکیت خود و افراد تحت تکفلشان هستند. در غیر این صورت نمی‌توانند قبل از پرداخت مالیات، خانه خود را بفروشند یا اجاره دهند. موردی که باعث می‌شود عملا خانه‌ای که مالیات آن پرداخت نشده درآمدی برای صاحبش نداشته باشد. آئین‌نامه اجرایی این نوع مالیات آنطور که در قانون بودجه آمده قرار است، تا پایان خردادماه توسط سازمان امورمالیاتی آماده شود، اما مبلغ مالیات از همان ابتدا در قانون بودجه ۱۴۰۰ به طور کامل آمده.

آنطور که نمایندگان مجلس در قانون بودجه تصویب کرده‌اند، واحد‌های مسکونی و باغ‌ویلا‌های گران‌قیمت با احتساب عرصه و اعیان یعنی زمین و بنا، با ارزش بالاتر از ۱۰ میلیارد تومان مشمول مالیات خانه‌های لوکس هستند. اگر ارزش خانه بین ۱۰ تا ۱۵ میلیارد تومان باشد، یک دهم درصد از ارزش مازاد به عنوان مالیات در نظر گرفته خواهد شد. مالیات خانه‌های ۱۵ تا ۲۵ میلیارد تومان معادل پنج میلیون به علاوه دو دهم درصد قیمت مازاد، مالیات خانه‌های ۲۵ تا ۴۰ میلیارد تومان معادل ۲۵ میلیون به علاوه سه دهم درصد قیمت مازاد، مالیات خانه‌های ۴۰ تا ۶۰ میلیارد تومان معادل ۷۰ میلیون به علاوه چهار دهم درصد قیمت مازاد و مالیات خانه‌های بالای ۶۰ میلیارد تومان معادل ۱۵۰ میلیون تومان به علاوه پنج دهم درصد قیمت مازاد محاسبه می‌شود. برای مثال اگر ارزش خانه‌ای ۷۰ میلیارد تومان باشد، صاحب آن باید سالانه ۲۰۰ میلیون تومان مالیات پرداخت کند.

تغییرات متوسط قیمت مسکن تهران و میزان رشد آن در ۱۰ سال گذشته