قلم‌نیوز:او همچنین از «نهضت مسکن‌سازی» سخن گفت و اینکه دولتش در طول ۴ سال، ۴
میلیون واحد مسکونی خواهد ساخت. رئیسی همچنین گفت که دولتش زمین را به
رایگان برای ساخت مسکن تخصیص خواهد داد و آورده نقدی مردم برای ساخت
واحد‌های مسکونی هم صفر خواهد بود. اما این برنامه با چند پرسش مهم روبه‌رو
است.
ابتدا اینکه با توجه به شرایط اقتصادی کشور اجرای چنین طرح‌هایی از
لحاظ هزینه و زیرساخت امکان‌پذیر است یا خیر؟ آیا طرح ساخت مسکن دولت
سیزدهم همانند مسکن مهر خواهد بود و این طرح چه تاثیری در بازار خواهد
داشت؟ میثم مهرپور، کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به پرسش‌های مطرح شده به
«ابتکار» گفت: وقتی صحبت از ساخت یک میلیون واحد مسکونی می‌شود اولین ابهام
این است که کشور زیرساخت و توانایی لازم را دارد یا خیر.
برای امکان و
اجرا شدن نهضت مسکن‌سازی چند عامل و پیش‌نیاز وجود دارد. اولین پیش‌نیاز
وجود زمین است، طبعیتا اگر هدف صرفا ساخت مسکن در درون شهرها نباشد زمین
مورد نیاز برای ساخت وجود دارد. ما در گذشته چنین تجربه‌ای را در حوزه مسکن
مهر داشتیم در آن زمان عمده نقدی که به مسکن مهر می‌شد این بود که چرا
خانه ساخته شده است اما امکانات لازم و متناسب با آن واحد در مناطق ایجاد
نشد.
وی
افزود: نهاده اصلی مسکن‌سازی زمین است و قطعا نمی‌توان درکشوری با مساحت
قطر صحبت از چنین طرح‌هایی کرد چراکه زمین کافی برای ساخت نیست اما در
ایران زمین به اندازه کافی برای ساخت وجود دارد. البته ساخت مسکن در تعداد
بالا در شهر فعالی مثل تهران کمی با تردید روبه‌رو است اما اصل موضوع که
زمین است در مناطق دیگر وجود دارد.
این
کارشناس بازار مسکن به تحریم‌ناپذیر بودن بخش مسکن اشاره کرد و گفت: من
گمان می‌کنم دولت آقای رئیسی از این جهت بر روی مسکن تاکید دارد که این بخش
یکی از بخش‌های اقتصادی است که در کنار کشاورزی تحریم‌ناپذیرترین و
بی‌ارتباط‌ترین صنعت با محدودیت و تحریم است. به جرعت می‌توان گفت نزدیک به
صددرصد نیاز به ساخت مسکن حداقلی در کشور امکان‌پذیر است چراکه ما در
مصالح حداقلی خودکفا شده‌ایم.
تسهلات برای ساخت مسکن، پایه پولی را افزایش می‌دهد؟
وی
با اشاره به تصور رشد نقدینگی برای ساخت مسکن ادامه داد: نکته‌ای که وجود
دارد این است که عده‌ای معتقدند برای طرح ساخت و ساز مسکن باید نقدینگی
جدید ایجاد شود مثل تجربه مسکن مهر. در آن زمان برای مسکن مهر تسهیلات
بانکی حدودا 40 تا 45 هزار میلیارد تومانی در نظر گرفته شد. تسهیلات ساخت
مسکن تسهیلاتی ریالی و منابع بانکی است و این مسئله هم اکنون کاملا
امکان‌پذیر است.
مهرپور
گفت: در سال 85 تا 90 می‌گفتند که یکی از دلایل افزایش پایه پولی طرح مسکن
مهر است این در حالی بود که مسکن مهر در دولت یازدهم و دوازدهم متوقف شد
اما همچنان پایه پولی افزایش یافت. لذا دولت سیزدهم با این تجربه و اینکه
دیگر کسی نمیتواند ادعا کند که با دادن تسهیلات به بخش مسکن نقدینگی
افزایش یافته است تصمیم به اجرای چنین طرحی گرفته است.
وی
در بخش دیگری از صحبت‌هایش به ضرورت ارزان بودن مسکن تاکید کرد و گفت:
گمان می‌کنم ساخت یک میلیون واحد در سال طرحی شبیه به مسکن مهر خواهد بود و
احتمالا در زمینه‌هایی که اکنون مسکونی نیست واحدهایی ساخته خواهد شد.
البته برای مفید بودن این طرح یک پارامتر اصلی وجود دارد و آن هم این است
که باید طرح شامل مسکن ارزان‌قیمت باشد. اکنون برای افرادی که مشکل مالی
ندارند به اندازه کافی مسکن وجود دارد و عموما مشکلات در بخش تقاضا آنجایی
است که بسیاری از افراد با بودجه‌ای که دارند توان خرید خانه را ندارند.
طرح‌ها باید بتوانند تقاضا را پوشش دهند
مهرپور
در ادامه به بررسی تفکرات در خصوص وضعیت بازار مسکن در سال‌های گذشته
پرداخت و در این باره گفت: در گذشته یک تفکر وجود داشت که می‌گفت عرضه مسکن
کم است. بر اساس برنامه‌های توسعه باید سالی 800 هزار تا 1 میلیون واحد
مسکونی بسازیم این در حالی است که در دولت یازدهم و دوازدهم میانگین کمتر
از 300 هزار واحد مسکونی ساخته شد. به همین خاطر عده‌ای می‌گفتند بر اساس
برنامه‌های توسعه ما با عرضه مسکن به بازار روبه‌رو هستیم، به همین دلیل
عرضه و تقاضا با یکدیگر تناسب ندارد.
وی
افزود: یک استدلال دیگری هم وجود داشت که می‌گفتند ما 2 میلیون مسکن خالی
داریم که متقاضی ندارد. من معتقدم مسکن خالی وجود دارد اما خالی بودن مسکن
با توجه به وجوه افراد است. مسکن‌های خالی دو ویژگی دارد یا خیلی لوکس
هستند که طبقات پایین و متوسط توان خرید و یا اجاره آن را ندراند و یا خیلی
پرت است و در حومه قرار دارد.
ما زیرساخت‌های حمل‌ونقل ریلی پرسرعت را
نداریم که یک فرد در کاشان کار کند اما خانه‌اش در تهران باشد و بتواند به
راحتی رفت‌وآمد داشته باشد. بنابراین خانه‌هایی که پرت و در حومه باشند
خالی می‌مانند. با توجه به این مسئله می‌توان گفت بله ما شاید حدود 2
میلیون و حتی 3 میلیون واحد خالی داشته باشیم.
این
کارشناس مسکن اظهار کرد: مسکنی که نتواند تقاضا را پوشش دهد، گره مشکلات
خانوارها را باز نمی‌کند. مسکن‌هایی که در قالب طرح‌های بزرگ قرار است
ساخته شود باید ویژگی ارزان بودن را داشته باشد. اگر ارزان نباشد عملا
نمیتواند تقاضا را پوشش دهد. اکنون ما با کمبود مسکن مواجه نیستیم، اگر
افراد بودجه کافی داشته باشند می‌توانند خانه‌ای با هر امکاناتی را خریداری
و یا اجاره کنند. بنابراین الان نیاز به مسکن‌های ارزان‌قیمت است.
ساخت یک میلیون واحد تاثیری در قیمت خواهد داشت؟
وی
گفت: حال به آن سوال برسیم که در صورت ساخت 1 میلیون واحد مسکن تغییری در
قیمت ایجاد خواهد شد یا خیر؟ من معتقدم اجرای این طرح شاید به معنای تغییر
قیمت مسکن نباشد. این طرح قطعا عرضه را افزایش خواهد داد و مانع از ایجاد
شوک‌های قیمتی می‌شود. به گونه‌ای که ما دیگر شاهد افزایش چند برابری قیمت
همانند سال‌های گذشته در بازار نخواهیم بود.
مهرپور
ادامه داد: این طرح (ساخت 1 میلیون واحد مسکونی) اگر اتفاق بیفتد بیش از
اینکه در خود بازار مسکن تاثیر مستقیم بگذارد ما را با رشد اقتصاد روبه‌رو
خواهد کرد. مسکن بخش پیشران اقتصاد است و در صورت اجرای این طرح بسیاری از
صنایع وابسته به حوزه مسکن فعال می‌شوند، ایجاد شغل خواهیم داشت، تولید
افزایش پیدا می‌کند و ما با رونق اقتصادی مواجه می‌شویم. بنابراین اگر این
شعار محقق شود موجب رشد اقتصادی می‌شود و شاید یکی از اهداف پنهان دولت نیز
همین باشد. شاید دولت صرفا تنها به دنبال ساخت مسکن نباشد. آقای رئیسی در
مناظرات اشاره داشتند که مسکن بخش پیشران بوده و هیچ ارتباطی به تحریم‌ها
ندارد و می‌تواند باعث ایجاد اشتغال و رشد اقتصادی شود.
منبع: ابتکار
