این در حالی است که تقریبا از اواسط پاییز ۹۹ بازار مسکن در شهرهای اطراف تهران تقریبا ثبات پیدا کرد و به نسبت تابستان ریزش قیمت ها مشهودتر شد.
فروش املاک میلیاردی در پردیس
در شهر پردیس که نزدیکترین شهر به تهران محسوب می شود کافی است سری به آگهی های فروش بزنید تا متعجب شوید؛ برای خرید آپارتمان نوساز ۸۷متری در فاز ۱۱ پردیس ۸۵۰میلیون تومان، ۸۲متری با ۷سال سن یک میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومان، ۷۵متری فاز ۳ با ۲سال سن یک میلیارد و ۲۰۰میلیون تومان (متری ۱۶میلیون تومان)؛ ۹۰ متری فاز ۳ با ۷سال سن یک میلیارد و ۶۳۰میلیون تومان (متری بیش از ۱۸میلیون تومان) ، ۱۰۶متر در فاز ۲ با ۴ سال سن بنا ۲میلیارد و ۵۰۰میلیون تومان،۹۱ متری ۱۰سال ساخت در فاز یک با یک میلیارد و ۵۵۰میلیون تومان و ... باید بپردازید که رقم بالایی محسوب می شود.
تاثیر عدم تولید و سوداگری سودجویان بر افزایش قیمت ملک
نایب رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان استان تهران اظهار کرد: بیش از یک سال است که افزایش قیمت‌ها به شکل نجومی در تهران و شهرهای اطراف اتفاق افتاد و فعلا این روند متوقف شده است.
ایرج رهبر تصریح کرد: عدم تولید را باید از دلایل افزایش چشمگیر قیمت مسکن به شمار آورد.وی بیان کرد: عدم تولید مربوط به امسال یا سال گذشته نیست زیرا به تولید مسکن باید به عنوان برنامه میان‌مدت نگاه شود به طوری که اگر در ۵ سال گذشته تولیدی در بخش ساختمان نداشته ایم اکنون اثر آن در جامعه مشاهده می‌شود.
تکاپوی سوداگران برای افزایش عرضه خانه های خالی
وی گفت: از دیگر از عوامل افزایش قیمت مسکن باید به احتکار و سرمایه‌گذاری با قصد کسب سود بیشتر اشاره کرد زیرا تا تولید نباشید این عده تصمیم می گیرند مسکن‌های ساخته شده را احتکار کرده و در یکی دو سال آینده با قیمت‌های بالاتری به فروش برسانند.
رهبر افزود: این مشکلات در حوزه مسکن وجود دارد و عدم تولید و سوداگری و احتکار سبب شده تا قیمت های کاذب و غیرواقعی در بازار مشاهده شود.
وی ادامه داد: راهکار خنثی کردن این مساله را می توان اخذ مالیات از خانه های خالی دانست که سبب شده تا بسیاری از سوداگران به تکاپوی عرضه خانه‌های خالی خود افتاده اند.
رهبر گفت: بر اساس مصوبه مجلس مبنی بر اخذ مالیات از خانه های خالی، شاید سبب شود تا این عده نیز به تکاپوی عرضه واحدهای مسکونی خالی بیاندازد البته به شرط دور نزدن قانون.این مساله می تواند تاحدودی سبب کاهش قیمت ها در بازار مسکن شود.
چرایی گرانی مسکن در شهرهای جدید
وی درباره علت قیمت بالای مسکن با وجود ساخت و ساز و عرضه مسکن در شهرهای جدید مانند پردیس، پرند و هشتگرد و ... توضیح داد: سرریز جمعیت تهران اکنون به شهرهای جدید مهاجرت کرده اند در شهرهای جدید تولید وجود دارد و جاهایی که مررغوب‌تر هستند، خریدار بیشتری دارد و در نتیجه قیمت ها افزایش می یابد در کل سطح کشور و به ویژه استان تهران قیمت‌ها به شکل غیرواقعی افزایش یافته است.
وی ادامه داد: اگر برنامه ریزی برای تامین نیاز و رفع کمبود مسکن صورت گیرد، می توان وضعیت فعلی بازار و قیمت ها را ساماندهی کرد.
نایب رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان استان تهران تاکید کرد: در پردیس به دلیل حضور جمعیت تهران، تقاضا افزایش یافته در نتیجه قیمت بالا رفته است. تولید در این شهرها از قبل و پروژه مسکن مهر باقی مانده است و تولید و پروژه جدیدی به جز آن وجود ندارد.
وی تاکید کرد: طرح اقدام ملی مسکن حدود یک سال است که آغاز شده که اثر آن اکنون قابل مشاهده نخواهد بود و در اصل اثر آن در ۳-۴سال آینده و در صورت ادامه پروژه قابل مشاهده خواهد بود.هزینه ساخت مسکن در تهران و شهرهای جدید
رهبر درباره حداقل هزینه ساخت مسکن در استان تهران و شهرهای جدید اطراف پایتخت توضیح داد: برای احتساب هزینه ساخت مسکن باید دو مورد را در نظر گرفت؛ هزینه ساخت و قیمت زمین، هزینه اخذ پروانه ساخت و ... که باید گفت هزینه ساخت در مناطق مختلف متفاوت است و قیمت زمین ۴۰ تا۵۰ درصد ساخت یک واحد مسکونی می افزاید.
وی افزود: اگر در شهرهای جدید قیمت زمین را متری ۱۵میلیون در نظر بگیرید باید ۷ تا ۸میلیون تومان در نهایت بر هزینه ساخت بیافزایید .
وی درباره هزینه ساخت هر متر مربع گفت: بین ۴ تا ۵ میلیون تومان حداقل هزینه ساخت در شهر تهران و همچنین شهرهای جدید اطراف تهران است.
رهبر درباره قیمت‌هایی بین ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان بابت هر متر مربع ساختمان در تهران و شهرهای جدید اطراف آن بیان کرد: این مساله به دلیل قیمت زمین است که سبب می شود ۴۰ تا ۵۰ درصد بر هزینه ساخت افزوده شود، برای نمونه اگر شما زمین را متری ۳۰میلیون تومان خریداری کنید، ۱۵میلیون تومان بر هزینه ساخت هرمتر مربع ( ۴تا۵ میلیون تومان) می افزاید که حدود متری ۲۰میلیون تومان می شود و بر این مبلغ سود سرمایه سازنده را نیز باید اضافه کرد.
احتمال متعادل شدن قیمت ها تا پایان سالاین فعال بخش ساخت و ساز درباره امکان متعادل شدن قیمت‌ها در بازار مسکن در ماه‌های پایانی سال به ویژه در شهرهای جدید اطراف پایتخت توضیح داد: بله این اتفاق خواهد افتاد؛ اکنون نیز قیمت ها در بازار به ثبات رسیده است. این مساله در مرحله نخست به قدرت خرید مردم بستگی دارد زیرا وقتی مشتری توان خرید نداشته باشد، بازار رونق نمی یابد.
وی خاطر نشان کرد: قیمت های بالای فعلی در نتیجه سرمایه‌گذاری با هدف سوداگری اتفاق افتاده اما مصرف‌کنندگان فعلی توان خرید مناسبی ندارند. در این بازار ممکن است کسانی برای سرمایه‌گذاری اقدام به خرید کنند و املاکم به اصطلاح چند دست بچرخند و در نتیجه قیمت ها بالا رود .
راهکار مقابله با افزایش قیمت مسکن
رهبر تاکید کرد: تنها راه مقابله با این افزایش قیمت در بازار مسکن، تولید است زیرا با افزایش تولید، سوداگران هوس افزایش قیمت نمی کنند در غیر این صورت سودجویان می دانند اگر تولید صورت نگیرد در چند سال آینده بازار با کمبود مواجه می شود در نتیجه از هم اکنون نسبت به خرید اقدام کرده و با افزایش میزان تقاضا، نسبت به فروش اقدام می کنند.
نقش بانک‌ها در افزایش قیمت املاک
نایب رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان استان تهران بیان کرد: بانک‌ها با در اختیار داشتن سرمایه‌های کلان و همچنین برخی از سرمایه‌گذاران فعال در حوزه مسکن، نیتی جز گرانی مسکن ندارند.
وی خاطر نشان کرد: مسوولان بارها تاکید کرده‌اند، بانک ها در زمینه خرید مسکن حضوری فعال دارند و سرمایه‌گذاری می کنند زیرا برای پرداخت سود به سپرده‌گذاران (سودهای ۲۰درصدی) باید در جایی سرمایه‌گذاری کنند تا درآمد کافی داشته باشد، این بانک‌ها سرمایه های خود را به دلیل طولانی بودن پروسه سوددهی وارد بخش تولید نمی کنند بنابراین یا باید وارد بازار سکه و ارز شود و یا بازار مسکن.
رهبر تصریح کرد: بانک‌ها به این شیوه بازار مسکن را در اختیار گرفته و انحصار ایجاد می کنند و معمولا هم قیمت ها را پایین نمی آورند زیرا می دانند پاسخگوی پرداخت سود سپرده‌گذاران نخواهند بود.
وی ادامه داد: بانک ها به گونه ای برنامه ریزی می کنند که دو برابر سودی که قرار است به سپرده گذاران پرداخت کنند، درآمد داشته باشند به همین دلیل اجازه نمی دهند قیمت ها در بازار مسکن کاهش یابد.
تاثیر قدرت خرید مردم در رونق بازار
وی در پایان تاکید کرد: اگر مردم قدرت خرید داشته باشند، بازار رونق می یابد و اگر قدرت خرید مردم ضعیف شود بازار مسکن دچار رکود می شود.
