نتایج یک تحقیق که توسط دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن منتشر شده بیان می‌کند که بنگاه‌های املاک نه تنها کارآیی لازم را ندارند بلکه عملکرد آنها به گونه‌ای است که بازار مسکن را با چالش‌هایی روبه‌رو ساخته است.
در این تحقیق بنگاه‌های املاک از نظر عملکرد، تعداد، ارزش افزوده و هم‌چنین شاغلین مورد بررسی قرار گرفتند و در آسیب‌شناسی فعالیت‌های واسطه‌گری املاک و مستغلات مشخص شده عملکرد آنها را از یک سو نمی‌توان منطبق بر کارکردهای مورد انتظار این بخش دانست و از سوی دیگر، انجام فعالیت‌هایی فراتر از کارکردهای بخش واسطه‌گری همچون مشارکت در ساخت یا تامین مالی در نبود ساختارهای قانونی و نظارتی لازم، موجب بروز برخی آسیب‌هایی گردیده که علاوه بر ایجاد نارسایی در روند انجام معاملات، بازار مسکن را نیز تحت تاثیر قرار داده است.
بنگاه‌های مشاورین املاک در راستای دریافت حق‌الزحمه‌ای متناسب با ثمن معامله سعی در تطبیق خواسته‌های طرفین معامله و چانه‌زنی در راستای نزدیک کردن این خواست‌ها و انجام معاملات دارند. در این شرایط بنگاه‌ها از یک سو با وجود تضاد منافع عرضه و تقاضا، نمایندگی هر دو سمت معامله را بر عهده دارند و از سوی دیگر اطلاع‌رسانی جامعی (همچون بهره‌گیری از سایت و بروشور) درخصوص املاک عرضه شده انجام نمی‌دهند.
هم‌چنین حق‌الزحمه پرداختی اولا از سوی هر دو سمت معامله صورت می‌پذیرد و ثانیا نمودی از کیفیت خدمات ارایه شده و به‌کارگیری افراد متخصص نیست. همین موضوع زمینه‌ساز آسیب‌هایی شده است.
عدم دستیابی متعاملین به حداکثر منفعت و مطلوبیت (تضاد منافع)، امکان تبانی و افزایش نااطمینانی به بنگاه‌های مشاورین املاک و افزایش هزینه‌های جانبی، واگرایی از قیمت تعادلی و تشدید شرایط رکودی و تورمی بازار، ایجاد فضای رقابتی و هیجانی در تصمیم‌گیری از جمله آسیب‌هایی است که نمایندگی همزمان خریدار و فروشنده زمینه‌ساز بروز آنها اعلام شده است.
از سوی دیگر شکل‌گیری ناکارآیی در بازار املاک و مستغلات باعث شکل‌گیری عدم تقارن اطلاعات، تمایل بنگاه‌ها به انحصار فایل‌ها، عدم امکان مقایسه بین تمامی املاک عرضه شده و نیز زمان‌بر بودن معاملات املاک و ... شده است.
این تحقیق خاطرنشان می‌کند: تعداد بنگاه‌های مشاورین املاک فعال در سال 1379 برابر با 19 هزار و 314 واحد بوده که در سال 1382 با رشد 129 درصدی به 44 هزار و 311 واحد رسیده است. طی دوره 86-1382 تعداد بنگاه‌های مشاورین املاک کشور با کاهش 19.7 درصدی به 35 هزار و 602 واحد کاهش یافته و سپس از سال 1386 تا سال 1390 (همزمان با دوران رونق مسکن) بنگاه‌های املاک رشدی در حدود 102 درصد را تجربه کرده و به 71 هزار و 918 واحد افزایش یافته است.
رشد بنگاه‌های مشاورین املاک همبستگی نسبی با رشد قیمت مسکن دارد؛ به گونه‌ای که در دوره‌هایی که قیمت مسکن با جهش همراه بوده بر تعداد بنگاه‌های مشاورین املاک اضافه شده است. هم‌چنین در سال‌هایی که شیب افزایش قیمت کم بوده، تعداد بنگاه‌ها کاهش یافته است.
