در مناطق مرکزی و شمالی تهران، حباب ایجاد شده توسط برخی سازندگان و بخر و بفروشها به متری ۱۰ تا ۳۰ میلیون تومان می‌رسد؛ نرخهایی که مشتری برای آنها وجود ندارد اما به شکل قیمتهای اسمی در بازار خودنمایی می‌کنند.
به طور مثال در مناطق غربی تهران قیمت هر متر آپارتمان در قراردادها بین ۵۰ تا ۶۰ میلیون تومان است اما نرخهای پیشنهادی در آگهی‌های بعضا به متری ۸۰ تا ۹۰ میلیون تومان رسیده است. در منطقه یک برخی قیمتهای پیشنهادی، بخصوص برای واحدهای نوساز به ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان می‌رسد در حالی که متوسط قیمت منطقه بر اساس آمار رسمی ۹۹ میلیون تومان است.
حباب ایجاد شده بین قیمتهای دلخواه فروشندگان واحدهای نوساز با نرخهای قطعی از دو زاویه قابل بررسی است؛ یکی از دلایل می‌تواند تورم نهاده‌های ساختمانی در ماههای اخیر باشد که به انتظارات تورمی دامن زده است. این در حالی است که در مناطق شمالی تهران، قیمت ساخت، سهم بسیار کوچکتری در مقایسه با قیمت زمین دارد و تورم مصالح نمی‌تواند ملاک منطقی برای رشد لجام‌گسیخته قیمت آپارتمان باشد.
موضوع دیگر به فضای روانی در بازار املاک برمی‌گردد. با توجه به رونق نصفه و نیمه بازار مسکن در ماههای آبان و آذر، این تلقی بین برخی مالکان ایجاد شده که می‌توانند واحدهای خود را بالاتر از عرف بازار به فروش برسانند.
در حال حاضر عمده آپارتمانهای عرضه شده به بازار مسکن شهر تهران از نوع بزرگ متراژ هستند که در شمال و غرب تهران قرار دارند و ماههاست که بدون مشتری مانده‌اند. با این حال مشاوران املاک می‌گویند که بعضی فروشندگان در هفته‌های اخیر نرخها را افزایش داده‌اند.
در بعضی آگهی‌های ملکی، جملات عجیبی دیده می‌شود. مثلا در یک آگهی فروش آپارتمان که قیمت هر متر مربع آن ۸۰ میلیون تومان درج شده، آمده است «این آپارتمان بعد از عید به متری ۱۲۰ میلیون تومان می‌رسه!». سوال این است که اگر قرار است در عرض کمتر از دو ماه، قیمت این خانه متری ۴۰ میلیون تومان بالا برود به چه دلیل، فروشنده الان قصد فروش دارد و صبر نمی‌کند تا دو ماه دیگر به سود هنگفت برسد؟
ایجاد اضطراب از طریق تورم آتی معمولا شگردی است که فروشندگان و دلالان از آن استفاده می‌کنند. در هفته‌های اخیر هم به نظر می‌رسد رشد تورم القایی در بازار مسکن شهر تهران بسیار بیش از تورم واقعی شده است. نرخهای پیشنهادی بعضا تا ۲۰ درصد رشد داشته، در حالی که قیمت معاملات در آذرماه فقط ۲.۹ درصد افزایش پیدا کرده است.
با توجه به ثبات نسبی بازار ارز انتظار می‌رود قیمتهای پیشنهادی آپارتمان منطقی‌تر شود. بر این اساس ممکن است برخی فروشندگان واقعی در روزهای منتهی به بهمن و اسفند، آپارتمانهای خود را با تخفیف عرضه کنند. در این صورت فروشندگان واحدهایی که قیمتهای کاذب تعیین کرده‌اند ممکن است از بازار جا بمانند.
