با توجه به اینکه مسکن، کالایی سرمایه‌ای در ایران محسوب می شود، فضای سفته‌بازی و دلالی در این بازار وجود دارد. شرایط به گونه‌ای است که با وجود حدود ۲.۶ میلیون خانه خالی در ایران، همواره فشار تقاضا برای مسکن وجود دارد که این موضوع، تنش در این بخش را افزایش می‌دهد. یکی از صنوفی که همواره در پیکان انتقادات بازار مسکن قرار دارد، صنف مشاوران املاک است که برخی نمایندگان مجلس، تحرکات آنها را در رشد قیمت خانه موثر می‌دانند. بر این اساس از حدود دو سال قبل صداهایی از بهارستان در انتقادات به وابستگی حق‌الزحمه صنف مشاوران املاک با قیمت مسکن شنیده شد.
کاهش تعرفه مشاوران املاک در پی افزایش قیمت مسکن
تیرماه ۱۴۰۱ متوسط قیمت مسکن در تهران بر اساس گزارش مرکز آمار به ۴۴.۸ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده که در مقایسه با ماه گذشته ۸.۳ درصد و نسبت به تیرماه پارسال ۴۵ درصد رشد یافته است. کارشناسان، دلایل مختلفی اعم از انتظارات تورمی، رشد بازارهای موازی، افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی، کاهش حدود ۶۰ درصدی ساخت و ساز نسبت به اوایل دهه ۹۰ و عدم تناسب عرضه با تقاضا را در نوسانات بازار مسکن موثر می‌دانند.
حدود ۱۳۵ هزار مشاور املاک دارای مجوز در سطح کشور فعالیت می‌کنند که با کارکنان خود جمعیتی ۷۰۰ هزار نفری را تشکیل می‌دهند. مصطفی قلی خسروی ـ رییس اتحادیه مشاوران املاک می گوید که این صنف، مولد شغلی و مالیاتی است. اما این جامعه بزرگ معمولا در سیبل انتقادات گرانی مسکن قرار دارد. البته واسطه‌های ملکی، خود را از اتهام گرانی مسکن مبرا می‌دانند و معتقدند که افزایش قیمت منجر به رکود معاملات و کسادی فعالیت آنها می‌شود. با این حال دولت و مجلس تصمیم گرفتند فرمول حل‌العمل مشاوران املاک را تغییر دهند.
مهرماه سال ۱۳۹۹ تعرفه مشاوران املاک شهر تهران بنا به دستور معاون اول رییس جموری وقت نصف شد و از نیم درصد به ۲۵ صدم درصد ثمن معامله از هریک از طرفین رسید. منطق سیاست‌گذار این بود که چون قیمت مسکن افزایش یافته، نرخ کمیسیون بنگاهها نیز بالا رفته که باید کاهش پیدا کند.
تعیین تعرفه توسط کمیسیون نظارت
در روزهای اخیر نیز حق کمیسیون مشاوران املاک برای بار دوم طی دو سال گذشته دستخوش تغییرات شد. تعرفه بنگاههای املاک قرار است از فرمول تعیین نرخ بر اساس درصدی از قیمت ملک به ارزش منطقه‌ای مشخص شده توسط کمیسیون تقویم املاک سازمان امور مالیاتی تغییر کند. آن‌طور که پروانه اصلانی ـ مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفته قیمت پایه حق‌العمل مشاوران املاک مشخص شده اما نرخ آن باید در کمیسیون نظارت هر استان و شهرستان مشخص شود.
تفاوت فاحش قیمتهای بازار با تقویم املاک
قیمت‌ها در بازار با آنچه کمیسیون تقویم املاک مشخص می‌کند تفاوت فاحشی دارد. به طور مثال در یکی از محله‌های شرق تهران قیمتهای خانه در بازار بین ۴۰ تا ۵۰ میلیون تومان در هر متر مربع است اما ارزش معاملاتی آن مطابق تقویم املاک ۱.۵ میلیون تومان تعیین شده است. اگر کمیسیون نظارت نرخ ۲۵ صدم درصد فعلی را ملاک تعرفه مشاوران املاک قرار دهد کمیسیون یک واحد ۸۰ متری با ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده در منطقه‌ی مذکور به ۳۲۷ هزار تومان از هر طرف می‌رسد؛ در حالی که هم‌اکنون نرخ کمیسیون برای هر طرف از واحد مذکور ۱۰ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان است.
در حال حاضر نرخ حق‌الزحمه مشاوران املاک شهر تهران ۲۵ صدم درصد از هریک از طرفین معامله است. در واقع برای یک واحد یک میلیارد تومانی باید هریک از متعاملین ۲.۵ میلیون تومان به مشاور املاک بپردازند. اما در ارزش معاملاتی که سالیانه توسط کمیسیون تقویم املاک سازمان امور مالیاتی تعیین می‌شود ممکن است ارزش واحد مورد نظر حدود یک پنجاهم یا یک صدم نرخ‌های بازار باشد. کارشناسان املاک در برخی شهرستان‌ها از اختلاف تا ۳۰۰ برابری بین این دو شاخص سخن می‌گویند.
نمایندگان مجلس: مشاوران املاک عامل گرانی مسکن هستند
استدلال مسئولان دولتی و نمایندگان مجلس که فرمول جدید تعیین حق‌الزحمه مشاوران املاک را جایگزین روش قبلی کرده‌اند این است که مشاوران به گرانی مسکن دامن می‌زنند؛ چرا که با رشد قیمت مسکن، کمیسیون آنها نیز بالا می‌رود.
در سوی مقابل، واسطه‌های ملکی می‌گویند افزایش قیمت به رکود معاملات می‌انجامد و نفعی در رشد قیمت برای آنها وجود ندارد. بعضی کارشناسان، تعیین مدل سوم را به جای دو فرمول قبلی پیشنهاد می‌دهند. در این مدل، قیمت ملک توسط کارشناس آموزش‌دیده مشخص می‌شود و فروشنده باید برگه کارشناسی قیمت خانه را به مشاور املاک بدهد یا در آگهی فروش ملک، بارگذاری کند. این مساله ممکن است در جلوگیری از رکوردهای افزایشی قیمت ملک موثر باشد و سیاست‌گذار را به هدف اصلی خود در تغییر فرمول حق‌الزحمه مشاوران املاک که همان کنترل بازار مسکن است برساند.
مشاوران املاک: کار ما کساد است!
در چهار سال اخیر که قیمت مسکن رشد سنگینی را تجربه کرده، مشاوران املاک می‌گویند بازار خرید و فروش چنگی به دل نمی‌زند. گزارش‌هایی از خروج بسیاری از مشاوران از این شغل نیز مطرح می‌شود. واسطه‌های ملکی بیان می‌کنند اگر فرمول تعیین حق‌الزحمه به ارزش منطقه‌ای تغییر کند درآمد آنها افت محسوسی خواهد کرد. ممکن است این فرآیند به راه‌های دور زدن قانون از جمله فروش ملک به شرط پرداخت مبالغی بالاتر از تعرفه منجر شود. بنابراین قانون‌گذار و سیاست‌گذار باید در اجرای برنامه دقت کافی را صورت دهند.
مشاوران املاک: این طرح از قبل شکست خورده است
سعید لطفی ـ عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک در این خصوص گفت: طرح جدید درخصوص تعیین تعرفه مشاوران املاک مطابق تقویم سالیانه سازمان امور مالیاتی باید در کمیسیون نظارت هر شهرستان با حضور اصناف و کارشناسان مربوطه بررسی شود. در شهر تهران هنوز این جلسه برگزار نشده است. اما آنچه فعلا از طرح مذکور استنباط می‌شود عدم تطبیق آن با شرایط واقعی را نشان می‌دهد.
لطفی تاکید کرد: در جداول ارزش معاملاتی املاک شهر تهران در سال ۱۴۰۰ قیمت‌ها بین ۲۴۰ هزار تومان تا ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان است در حالی که مطابق آمار رسمی نرخ‌ها در ارزان‌ترین منطقه تهران متری ۱۸.۵ میلیون و در گران‌ترین منطقه ۸۱ میلیون تومان است. سوال این است کدام‌یک از مسئولانی که فرمول تغییر حق‌الزحمه مشاوران املاک را ارایه کرده‌اند حاضرند خانه خود را با قیمت متری ۲۴۰ هزار تومان بفروشند؟
وی با بیان اینکه طرح جدید تعیین حق‌العمل مشاوران املاک محکوم به شکست است گفت: این طرح نیز مثل بسیاری از قوانین و مصوبات خلق‌الساعه که پشتوانه کارشناسی چندانی ندارد با شکست مواجه خواهد شد. فقط ممکن است منجر به توافقات خارج از چارچوب در قالب قراردادهای جعاله بین مشاوران املاک با متعاملین شود.
یک مشاور املاک: بسیاری از همکاران ما از این شغل رفته‌اند
هم‌چنین یکی از مشاوران املاک جنوب تهران در گفت‌وگو با ایسنا در واکنش به تغییر فرمول حق‌الزحمه مشاوران از قیمت ملک به قیمتهای معاملاتی و اجاری تقویم املاک سالیانه بیان کرد: درآمد ما به خاطر رکود معاملات پایین بود، با فرمول جدید پایین‌تر هم می‌آید. املاکی‌های زیادی را سراغ دارم که در یکی دو سال اخیر جمع کرده و رفته‌اند. با طرح جدید نیز بسیاری از همکاران می‌گویند که تعطیل خواهند کرد. برخی مسئولان، عملکرد ما را دلیل گرانی مسکن می‌دانند که این‌گونه نیست. از هرکسی بپرسید می‌داند که قیمت مسکن از تحولات اقتصادی نشأت می‌گیرد و ربطی به مشاوران ندارد.
قطع رابطه قیمت مسکن با کمیسیون مشاوران املاک
از سوی دیگر برخی نمایندگان مجلس و مسئولان وزارت راه و شهرسازی که طرح جدید را جایگزین فرمول قبلی حق‌الزحمه مشاوران املاک کرده‌اند به اجرای این طرح خوشبین هستند. اقبال شاکری ـ عضو کمیسیون عمران مجلس که معمولا نسبت به کمیسیون مشاوران املاک انتقاد دارد، می‌گوید که تعرفه مشاوران املاک باید ثابت باشد. او اواسط سال گذشته از طرحی برای کاهش تعرفه بنگاههای ملکی سخن گفته بود. به گفته شاکری بر اساس طرح مذکور، رابطه تعرفه بنگاههای معاملاتی با قیمت ملک قطع شده و شیوه دیگری برای دریافت حق‌الزحمه آنها تعیین خواهد شد. با این اوصاف طرحی که هم‌اکنون روی میز دولت قرار دارد برگرفته از مدلی است که توسط نمایندگان مجلس ارایه شده است.
اتصال سامانه کد رهگیری به سازمان امور مالیاتی
در موضوع حق‌العمل مشاوران املاک باید سامانه کد رهگیری مشاورین املاک به سامانه سازمان امور مالیاتی متصل شود تا دریافت قیمتهای معاملاتی و اجاری کمیسیون تقویم املاک به صورت آنلاین از این سازمان میسر شود. این کار نیازمند تغییرات در ساختارهای نرم‌افزاری است و سپس این موضوع قابلیت اجرا پیدا می‌کند.
بنا به گفته پروانه اصلانی ـ مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، لازم‌الاجرا شدن این موضوع مثل تمامی مصوبات دیگر ۱۵ روز پس از ابلاغ است. دریافت حق العمل مشاورین املاک از طریق دستگاه‌های پوز هم ضروری است که سازمان امور مالیاتی تمهیداتی بیندیشد با این هدف که بنگاههای مشاوره املاک به دستگاه‌های پوزی که متصل به سازمان امور مالیاتی است، مجهز شوند.
کمیسیون تقویم املاک هر سال طی چند جلسه که در سازمان امور مالیاتی برگزار می‌شود قیمتهای مذکور را برای هر سال مشخص می‌کند. امسال هم جلسه مربوطه برگزار شد. قیمتهای کمیسیون تقویم املاک همان قیمت‌هایی است که دفاتر اسناد رسمی نیز برای ارائه خدماتشان آنها را مورد استفاده قرار می‌دهند.
یک مقام دولتی: این طرح در بلندمدت به شفافیت بازار مسکن منجر می‌شود
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با بیان اینکه این چیز جدیدی نیست و سال‌هاست که توسط سازمان امور مالیاتی و دیگر اعضای کمیسیون، تعیین و هر سال اعلام می‌شود و مبنای عمل در یک سال قرار می‌گیرد، در عین حال گفت: آنچه در این مصوبه بسیار مهم است، این است که این قیمت‌ها طی یک سال ثابت است و طی سال افزایش یا کاهش پیدا نمی‌کند. فرایند مورد اشاره در واقع یک فرایند اصلاح ساختاری و نهادی در حوزه واسطه گری در بازار مسکن است و آثار آن در بلندمت در بازار مسکن خود را نشان خواهد داد و موجب ایجاد شفافیت و اعتماد خواهد شد و نظم به این بازار خواهد داد.
