تحلیل طرف تقاضای مسکن در کشور
سید محسن طباطبایی مزدآبادی، دبیر انجمن علمی اقتصاد شهری ایران در تشریح نتایج این گزارش گفت: مهمترین بحث در بازار مسکن کشور، طرف تقاضا و میزان واحدهای مسکونی مورد نیاز است و برای اینکه بتوان دید مناسبی از تقاضای مسکن در کشور داشت لازم است به منشأهای تقاضای عمده در بازار مسکن ایران اشاره کرد و به تحلیل تقاضای برآورد شده در هر یک از این منابع پرداخت که عبارتند از:
تعداد خانوار در کشور و ازدواج‌های صورت گرفته
وی با اشاره به اینکه بدون شک برای تأمین رفاه هر خانوار ایرانی داشتن یک واحد مسکونی الزامی است، افزود: طبق اصل 3 قانون اساسی، دولت موظف است برای نیل به اهداف مذکور در اصل دوم این قانون، همه امکانات خود را برای تامین این امور به کار برد. مورد 12 این اصل نیز به "پی‌ریزی اقتصادی صحیح و عادلانه بر طبق ضوابط اسلامی جهت ایجاد رفاه و رفع فقر و برطرف ساختن هر نوع محرومیت در زمینههای تغذیه و مسکن و کار و بهداشت و تعمیم بیمه" اشاره دارد. طبق این بند از اصل 3، دولت وظیفه دارد برای رفع هر نوع محرومیت در زمینه مسکن مناسبات اقتصادی را به گونهای مطلوب ترتیب دهد و انتظار بر این است که زمینه دسترسی به مسکن شخصی برای هر یک از خانوارها در کشور فراهم شود. در واقع با توجه به رفاه خانوار و حداقلی از ضروریات مکان زندگی، حداقلی از واحدهای مسکونی شخصی باید در دسترس همه افراد در جامعه باشد. حال ممکن است برخی از افراد به دلیل برخورداری از رفاه زندگی در نزدیکی محل کار و...، زندگی در واحدهای اجاره‌ای را به واحدهای مسکونی شخصی ترجیح دهند که قاعدتاً این افراد به دلیل انتخاب خود، در زمره آمارهای دولت برای تأمین مسکن نباید مورد ملاحظه قرار گرفته و دولت تنها باید زمینه دسترسی به واحدهای مسکونی حداقلی و متناسب با شئون شهروندی را برای همه افراد فراهم آورد.
طباطبایی با بیان اینکه مطابق آمار سرشماری نفوس و مسکن سال 1390، حدود 21.1 میلیون خانوار در کشور وجود دارد که طرف تقاضای مسکن در کشور را تشکیل می‌دهند که از این مقدار 15.4 میلیون خانوار در مناطق شهری و 5.7 میلیون خانوار در مناطق روستایی زندگی می کنند، ادامه داد: از سوی دیگر ازدواج نیز به عنوان منشأ تشکیل خانواده، باعث اضافه شدن تعداد خانوار جدید به مجموعه خانوادههای کشور خواهد بود که این ارقام نشان از اضافه شدن تقاضا به کل تقاضای مسکن در کشور خواهد بود. مطابق آمار سازمان ثبت احوال کشور، تعداد ازدواج های صورت گرفته از سال 90 تا سال 93، 3.2 میلیون می باشد که از این تعداد 2.3 میلیون در مناطق شهری و 0.9 در مناطق روستایی است. نسبت ازدواج های ثبت شده در مناطق شهری به کل کشور 71.39 درصد می باشد که این امر نشان از افزایش تقاضای بیشتر مسکن در مناطق شهری می باشد.
| شهری | روستایی | کل کشور |
تعداد خانوار در کشور در سال 1390 | 15365892 | 5744589 | 21110481 |
مرکز امار ایران، سرشماری نفوس و مسکن سال 1390
دبیر انجمن علمی اقتصاد شهری ایران ادامه داد: با توجه به اینکه طلاق‌ها نیز می‌تواند به نوعی ازدواج منفی تلقی شود و خالص ازدواج در کشور را کاهش دهد، باز آمار طلاق در کاهش میزان تقاضای مسکن دیده نشده است؛ زیرا عموما بعد از طلاق، برای یکی از زوجین تقاضای مسکن باقی می‌ماند و حتی در صورت تمایل هر دو زوج جدا شده برای اختیار کردن مسکن مجزا، حتی تقاضای مسکن افزایش نیز خواهد داشت که به دلیل ابهام در آمارها، از مدنظر قرار دادن این مبحث صرف نظر می شود.
تعداد ازدواج های صورت گرفته | 1390 | 1391 | 1392 | 1393 | مجموع تقاضای مسکن ایجاد شده از سال 90 تا 93 بسبب ازدواج |
مناطق شهری | 624,514 | 592,514 | 552,925 | 517,095 | 2,287,048 |
مناطق روستایی | 250,278 | 237,454 | 221,588 | 207,229 | 916,549 |
کل کشور | 874,792 | 829,968 | 774,513 | 724,324 | 3,203,597 |
سازمان ثبت احوال کشور
این کارشناس اقتصادی در تشریح بخش دیگری از این گزارش خاطرنشان کرد: یکی از موارد مهم در ایجاد تقاضا در بازار مسکن کشور مشکلات فنی ساختمان های موجود می باشد که لازم است در خصوص نوسازی و بهسازی این واحدها تصمیمات جدی گرفته شود. در خصوص بافت ضعیف مسکن شهری و روستایی لازم است به دو نکته مهم توجه شود: قدمت بنا، کیفیت و مقاومت اسکلت ساختمان. تجربه زلزله های فاجعه‌بار در کشور در شهرهایی مانند بم و زلزله‌خیز بودن بسیاری از نقاط کشور و همچنین اهمیت امنیت جانی هم‌وطنان در خصوص برخورداری از مسکن مقاوم، لزوم ایجاد واحدهای مسکونی مقاوم و مستحکم را ایجاب می‌کند. از این رو تقاضایی پنهان در بازار مسکن از جهت نوسازی و مقاوم‌سازی واحدهای مسکونی وجود دارد که آنها نیز باید در کل تقاضای بازار مسکن لحاظ شود. مطابق آمار سال 1392، 26.58 درصد از خانوارهای شهری و 5.43 درصد از خانوارهای روستایی در واحدهای مسکونی با اسکلت فلزی و همچنین 14.15 درصد از خانوارهای شهری و 7.54 درصد از خانوارهای روستایی در واحدهای مسکونی با اسکلت بتن آرمه زندگی می کنند. سهم خانوارهایی که در سایر ساختمانها زندگی میکنند (ساختمان هایی با اسکلت آجر، آهن و سنگ؛ آجر/سنگ و چوب؛ بلوک سیمانی، تمام آجر، سنگ و آجر، تمام چوب، خشت و چوب، خشت و گل و ... ) که عموما این ساختمان ها به‌لحاظ مقاومت، از استاندارد های کافی برخوردار نیستند، 59.27 درصد در مناطق شهری و 87.03 درصد در مناطق روستایی می باشد. میتوان موارد زیر را برای شناسایی بافت ضعیف مسکونی در شهرها و روستاها در نظر گرفت:
لذا با توجه به آمار خانوارهای شهری و روستایی در کشور میتوان گفت که حدود 4.2 میلیون خانوار در مناطق شهری و حدود 4.5 میلیون خانوار روستایی در واحدهای مسکونی نامطلوب زندگی میکنند که لازم است در خصوص تأمین منزل ایمن و مقاوم برای این دسته از خانوارها از سوی دولت اقدام ویژه صورت بگیرد.
تعداد خانوارها به تفکیک مصالح و اسکلت ساختمان (سال 1392) | درصد خانوار ساکن در اسکلت فلزی در سال 1392 | درصد خانوار ساکن در اسکلت بتن آرمه در سال 1392 | درصد خانوار ساکن در سایر در سال 1392 |
مناطق شهری | 26.58 | 14.15 | 59.27 |
مناطق روستایی | 5.43 | 7.54 | 87.03 |
مرکز آمار ایران
تعداد واحدهای ضعیف به تفکیک اسکلت ساختمان و قدمت (سال 1390) | واحدمسکونی اسکلت فلزی با قدمت 30 سال
| واحد مسکونی اسکلت بتن آرمه با قدمت 30 سال
| واحد مسکونی اسکلت آجر و آهن/سنگ و آهن با قدمت 20 سال
| کلیه واحدهای مسکونی ساخته شده با چوب و خشت و سنگ و ... | جمع کل واحدهای مسکونی ضعیف |
مناطق شهری | 769,127 | 199,551 | 1,754,922 | 1,558,080 | 4,281,680 |
مناطق روستایی | 30,297 | 42,296 | 2,037,569 | 2,361,339 | 4,471,501 |
کل کشور | 799,424 | 241,847 | 3,792,491 | 3,919,419 | 8,753,181 |
مرکز آمار ایران، سرشماری سال 1390
مدیر مسئول فصلنامه علمی پژوهشی اقتصاد و مدیریت شهری گفت: یکی دیگر از موارد مهم در تأمین مسکن مطلوب برای خانوارهای شهری و روستایی در کشور، برخورداری از واحدهای مسکونی دارای حداقل‌های رفاهی است. در تعریف حداقل‌های ضروری برای هر یک از واحدهای مسکونی ممکن است اختلافاتی باشد اما میتوان برخی از واحدهای مسکونی که فاقد آشپزخانه، حمام و سرویس دستشویی هستند را به عنوان واحدهایی تلقی نمود که صرفا به عنوان سرپناه و توسط قشر ضعیف درآمدی در جامعه مورد استفاده قرار گرفته و لازم است در خصوص ایجاد مسکن مطلوب برای این خانوارها اقدام لازم صورت گیرد. طبق آمارهای مرکز آمار کشور در سرشماری نفوس و مسکن سال 1390، حدود 1.2 میلیون واحد مسکونی بدون حداقل‌های رفاهی در کشور وجود دارد که از این میزان بیش از 280 هزار مربوط به مسکن شهری و بیش از 918 هزار مربوط به مسکن روستایی می‌باشد که لازم است این تعداد واحد مسکونی نیز جزء تقاضای پنهان بخش مسکن در کشور مد نظر قرار گیرد.
کل واحدهای مسکونی به تفکیک امکانات رفاهی | بدون آشپزخانه | بدون حمام | بدون توالت | بدون آشپزخانه، حمام یا توالت |
مناطق شهری | 104,960 | 229,750 | 37,609 | 280,246 |
مناطق روستایی | 466,184 | 735,401 | 94,499 | 918,258 |
کل کشور | 571,144 | 965,151 | 132,108 | 1,198,504 |
مرکز آمار ایران
وی در پایان با بیان اینکه با این وجود میتوان میزان تقاضای واحدهای مسکونی در کشور را با استفاده از آمار میزان خانوارهای موجود، میزان ازدواج‌های صورت گرفته، بهسازی واحدهای مسکونی بدون اسکلت ساختمانی مناسب و قدیمی و نیز واحدهای مسکونی بدون حداقل‌های رفاهی به نوعی ارزیابی نمود، تاکید کرد: بنابراین کل تقاضای مسکن در کشور 34.3 واحد مسکونی است که از این مقدار 12 میلیون مسکن روستایی و 22.2 میلیون مسکن شهری می باشد.
| تعداد خانوارها در سال 1390 | مجموع تقاضای مسکن ایجاد شده از سال 90 تا 93 بسبب ازدواج | جمع کل واحدهای مسکونی ضعیف در سال 90 | واحدهای مسکونی بدون امکانات رفاهی ضروری در سال 90 | جمع تقاضای مسکن در کشور |
مناطق شهری | 15,365,892 | 2,287,048 | 4,281,680 | 280,246 | 22,214,866 |
مناطق روستایی | 5,744,589 | 916,549 | 4,471,501 | 918,258 | 12,050,897 |
کل کشور | 21,110,481 | 3,203,597 | 8,753,181 | 1,198,504 | 34,265,763 |
