«دفترچه اطلاعات ساختمان» چه تاثیری بر بازار ملک دارد؟
شهرداری تهران اجرای بخش‌های فراموش‌شده از مقررات ملی ساختمان و قانون نظام مهندسی را به‌عنوان طرح مشترک با وزارت راه و شهرسازی در دستور کار قرار داده است که اگر واقعا اجرا شود یک سنگ محک برای قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن وارد بازار خواهد شد.
به گزارش قلم، براساس این طرح سازنده‌ها موظف به تهیه دفترچه اطلاعات ساختمان می‌شوند که باید به‌عنوان سند فنی کنار سند ثبتی به خریدار منتقل شود. سند فنی در نقش کاتالوگ ساختمان باعث رتبه‌بندی کیفی آپارتمان‌ها و به معیار اصلی ارزش‌گذاری املاک تبدیل می‌شود.
مدیریت شهری پایتخت بنا دارد در قالب یک همکاری سه‌جانبه سنگ محک جدید برای تعیین قیمت املاک طراحی کند. این سنگ محک، تمامی مشخصات فنی ملک را برای خریدار نمایان می‌کند و در صورتی که اجرایی شود سه مزیت مهم برای بازار ساخت و معاملات مسکن خواهد داشت. به گزارش «دنیای اقتصاد» در بازار معاملات مسکن به‌طور معمول قیمت‌های پیشنهادی فایل‌های عرضه شده از طریق دو فاکتور «مقایسه با قیمت‌های فروش رفته» و «عمربنای ملک» از سوی مالکان تعیین و ارائه می‌شود. به جز این دو فاکتور تاکنون ملاک و مبنای منطقی و قابل توجیه برای تعیین قیمت پیشنهادی از سوی سازنده‌ها و مالکان وجود نداشته است تا براساس آن قیمت پیشنهادی املاک متناسب با ارزش واقعی آن تعیین و ارزش‌گذاری شود. در این میان شهردار تهران اعلام کرده است مدیریت شهری پایتخت بنا دارد در قالب یک همکاری سه‌جانبه میان عوامل کنترل‌کننده حسن اجرای مقررات ملی ساختمان یک سنگ محک برای بررسی میزان تطابق قیمت‌های پیشنهادی املاک با ارزش واقعی آنها طراحی کند. اجرای بخشی از مقررات ملی ساختمان که تاکنون در آرشیو وزارت راه و شهرسازی باقی مانده می‌تواند یک نقشه راه جدید برای ساخت آپارتمان‌های مسکونی و پایان‌بخش سردرگمی خریداران در دوره‌های جهش قیمت برای شناسایی ارزش واقعی املاک محسوب شود.
این سنگ محک شامل مشخصات فنی یک آپارتمان مسکونی است که می‌تواند در قالب «سند فنی ملک» به همراه سایر مدارک ثبتی حقوقی واحد مسکونی توسط سازنده به خریدار ارائه شود و در نقل و انتقالات بعدی ملک نیز ضمیمه سایر مدارک مربوط به واحد مسکونی شود. آگاهی و اطلاع دقیق از مشخصات فنی ملک به‌عنوان گران‌ترین کالای سبد خریداری شده توسط هر خانوار، جزو حقوق اولیه خریداران مسکن محسوب می‌شود که تاکنون برای آنها در دسترس نبوده است. این در حالی است که هر فرد در زمان خرید سایر کالاهای مصرفی و سرمایه‌ای می‌تواند به راحتی به تمامی اطلاعات فنی و غیرقابل مشاهده آن دسترسی داشته باشد.
پیروز حناچی شهردار تهران معتقد است: «شهروندان حق دارند موقع خرید هر ملکی از مشخصات فنی آن مطلع باشند؛ به همین علت مشخصات فنی ساختمان‌ها از جمله نوع اسکلت و میزان رعایت مقررات ملی در آنها باید تهیه شود. چراکه هم‌اکنون واسطه‌های خرید و فروش املاک اطلاعات دقیقی از مشخصات فنی ساختمان‌ها ندارند، این در حالی است که شهروندان حق دارند بدانند چیزی که به‌عنوان ملک می‌خرند از چه کیفیت فنی برخوردار است.» به گفته وی، جهت‌گیری عمومی شهرداری تهران حرکت به سمت انجام این اقدام بوده و این مساله کار مشترک بین وزارت راه و شهرسازی، شهرداری تهران و سازمان نظام مهندسی است. هر چند به نظر می‌رسد شهرداری تهران برای متقاعد کردن متولی تدوین مقررات ملی و نظارت بر حسن اجرای پروسه ساخت‌وساز راه سختی را پیش‌رو دارد اما بررسی‌ها نشان می‌دهد ثبت و انتشار اطلاعات فنی هر ملک برای خریدار آن به‌عنوان کاتالوگ فنی ساختمان می‌تواند سه اتفاق مثبت را در بازار ساخت و معامله مسکن رقم بزند. نخست آنکه طراحی و تدوین سند فنی ملک به‌عنوان سنگ محک قیمت پیشنهادی و ارزش واقعی واحد مسکونی عمل خواهد کرد. به تعبیر دیگر اگرچه همچون روند کنونی تعیین قیمت پیشنهادی برای ملک از سوی مالک صورت می‌گیرد اما به دلیل شکل‌گیری مطالبه جدید میان خریداران برای اطلاع از مشخصات فنی ساختمان که تضمین‌‌کننده کیفیت آن نیز هست، به‌طور طبیعی قیمت‌های پیشنهادی با ارزش واقعی ملک تطبیق پیدا می‌کند. دوم آنکه یک نوع رقابت میان سازنده‌ها به جهت کیفی‌سازی و تعیین قیمت پیشنهادی متناسب با آن شکل خواهد گرفت. چراکه قیمت پیشنهادی بر مبنای چک لیست سند فنی تعیین خواهد شد. به این ترتیب کم‌فروشی در بازار کاهش پیدا می‌کند و سازنده‌ها به ساخت پروژه‌های با کیفیت ترغیب خواهند شد و نهایتا استفاده از مصالح ساختمانی با کیفیت در ساخت‌وساز‌ها افزایش پیدا خواهد کرد. سومین اثر ثبت مشخصات فنی ملک به در دسترس قرار گرفتن گزارش مهندسان ناظر برای خریداران مربوط می‌شود. در حال حاضر گزارش مهندسان فنی که اطلاعات ریز و دقیقی درخصوص میزان کیفیت ساختمان دارند جزو اطلاعات پنهان از خریدار محسوب می‌شود اما در صورتی که تمامی اطلاعات فنی ملک در سند فنی به خریدار ارائه شود، از آنجاکه هر پروژه به‌عنوان کارنامه کاری سازنده تلقی می‌شود به‌صورت خودکار از ساخت‌وسازهای بی‌کیفیت جلوگیری خواهد شد. اما در حال حاضر سازنده‌ها مسوولیتی برای ارائه مدارک مربوط به مشخصات فنی ملک به خریدار ندارند.
در قالب این سند فنی اطلاعات مربوط به مشخصات کالبدی ساختمان، اطلاعات اشخاص مسوول طراحی، نظارت و اجرا، نیروی انسانی دارای پروانه اشتغال مهندسی و دارای کارت مهارت فنی، همچنین اطلاعات فنی ملک، مشخصات سازه‌ای، تجهیزات و تاسیسات مکانیکی، وضعیت انشعابات، مشخصات هندسی و رقومی ساختمان از جمله مهم‌ترین اطلاعاتی است که درج خواهد شد. به علاوه آنکه در پایان در قالب جدولی عملیات اجرایی ساختمان شامل مصالح، قطعات و فرآورده‌های مصرفی از جهت تطبیق با استانداردهای ملی و همچنین کیفیت کلی اجرای تاسیسات مکانیکی، سازه، برقی و معماری مورد ارزیابی قرار می‌گیرد. به‌طوری که خریدار به راحتی مطابق با ارزیابی انجام شده می‌تواند نسبت به کیفیت ساختمان اطلاع پیدا کند و قیمت پیشنهادی ساختمان را با ارزش واقعی آن مقایسه کند.
منبع: روزنامه دنیای اقتصاد
