رکود فروش «نوساز»ها رکورد زد/ میانگین قیمت «سالخورده»ها اعلام شد
بررسی تغییرات قیمت و حجم معاملات مسکن در گروه‌های سنی مختلف آپارتمان‌های شهر تهران از افزایش دوبرابری سهم آپارتمان‌های با عمربنای بالا از کل معاملات مسکن پایتخت خبر می‌دهد.
کد خبر: ۱۳۰۵۷
تاریخ: ۲۸ ارديبهشت ۱۳۹۸ - ۱۷:۰۴
به گزارش قلم، سهم معاملات خرید مسکن در گروه سنی ۱۶ تا ۲۰ سال آپارتمان‌های مسکونی از متوسط ۹ درصد در ماه‌های سال ۹۵، فروردین ماه امسال به ۱۸ درصد افزایش یافت؛ این در حالی است که در همین بازه زمانی رکورد کمترین فروش آپارتمان‌های نوساز با ثبت سهم ۴۰ درصدی این گروه از آپارتمان‌ها از کل معاملات خرید مسکن شهر تهران زده شد؛ در ماه‌های سال ۹۵، میانگین سهم آپارتمان‌های نوساز از کل معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران به حدود ۵۵ درصد رسیده بود. این سهم در اولین ماه از بهار امسال به کمترین حد خود طی سال‌های اخیر رسید.
کارنامه معاملات مسکن شهر تهران در سال‌های گذشته تاکنون نشان می‌دهد رابطه معناداری بین «تورم مسکن» و «سن آپارتمان‌ها» در بازار معاملات املاک شهر تهران برقرار است که این رابطه در دوره‌های «جهش قیمت» و «ثبات بعد از کاهش قیمت واقعی آپارتمان‌ها» به شکل «معکوس» در‌می‌آید؛ بررسی‌ها نشان می‌دهد در مقطع زمانی حاضر که بازار معاملات مسکن در دوره جهش قیمتی قرار دارد رابطه بین سن آپارتمان‌های در حال خرید و فروش و تورم مسکن یک رابطه «مستقیم» است؛ به این معنا که هر چه عمربنای واحدهای مسکونی در بازار معاملات مسکن افزایش یابد، شیب رشد قیمت مسکن هم افزایش پیدا می‌کند.
این رابطه در زمان بعد از جهش قیمت مسکن یعنی در مقطعی که یا قیمت اسمی واحدهای مسکونی بعد از افزایش شدید قیمت‌ها کاهش می‌یابد یا تحت تاثیر ثبات قیمت اسمی، قیمت واقعی مسکن کاهش می‌یابد، به رابطه‌ای معکوس تبدیل می‌شود؛ به این معنا که در چنین زمانی، هر چه عمربنای آپارتمان‌های مسکونی افزایش یابد، شیب رشد قیمت مسکن در گروه آپارتمان‌های با عمربنای بالا کاهش می‌یابد؛ در واقع نرخ رشد قیمت آپارتمان‌های نوساز در مقایسه با میزان رشد قیمت آپارتمان‌های سالخورده بیشتر خواهد بود.
درچنین شرایطی همزمان با تقویت سهم خرید و فروش واحدهای نوساز در بازار مسکن، از سهم معاملات واحدهای سالخورده و با عمربنای بالا در معاملات کاسته می‌شود و به خصوص تمایل از سمت تقاضا برای خرید واحدهای نوساز بیشتر است؛ این در حالی است که در زمان جهش قیمت، عمده خریداران مسکن تمایل به خرید آپارتمان‌های سالخورده دارند. فروردین ماه امسال میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران به ۱۱ میلیون و۴۰۰ هزار تومان رسید؛ این در حالی است که همزمان با ادامه افزایش قیمت در بازار مسکن و جهش ۱۰۴ درصدی قیمت آپارتمان در مقایسه با فروردین ماه سال گذشته، سهم واحدهای نوساز از کل معاملات مسکن کاهش و در مقابل به سهم آپارتمان‌های سالخورده(با عمربنای ۱۶ تا ۲۰ سال)افزوده شد.
نبض قیمت مسکن در شروع سال ۹۸ نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز(صفر تا ۵ سال ساخت) در شهر تهران در حالی به ۱۳ میلیون تومان رسیده است که این میزان ۱۴ درصد گرانتر از میانگین قیمت مسکن شهر تهران در تمام گروه‌های سنی آپارتمان است؛ میانگین قیمت مسکن در گروه واحدهای مسکونی نوساز فروردین ماه امسال نسبت به فروردین سال گذشته ۱۰۰ درصد افزایش یافت این در حالی است که میانگین قیمت مسکن شهر تهران در این بازه زمانی ۱۰۴ درصد رشد کرد. در گروه سنی آپارتمان‌های ۶ تا ۱۰ سال در حالی میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان به ۱۱ میلیون تومان رسید که این میزان در مقایسه با اوایل سال ۹۷ معادل ۱۰۸ درصد افزایش یافته است؛ در گروه سنی آپارتمان‌های ۱۱ تا ۱۵ سال نیز متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان ۱۰ میلیون و۳۴۰ هزار تومان و تورم ۱۰۸ درصد در مقایسه با مدت مشابه سال قبل-فروردین ۹۸-به ثبت رسید.
در بازار خرید و فروش آپارتمان‌های سالخورده(آپارتمان‌های ۱۶ تا ۲۰ سال)در همین بازه زمانی تورم ملکی به مراتب بیش از تورم آپارتمان‌های نوساز و سایر گروه‌های سنی مسکن بوده است؛ در این بازه زمانی میانگین قیمت آپارتمان‌های سن دار (۱۶ تا ۲۰ سال)، با رشد ۱۱۰ درصدی مواجه شد؛ میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در گروه سنی واحدهای ۱۶ تا ۲۰ سال هم‌اکنون ۱۰ میلیون و۵۰۰ هزار تومان است؛ متوسط قیمت این واحدها در شروع سال ۹۸، معادل ۸ درصد ارزان‌تر از میانگین قیمت مسکن در همه گروه‌های سنی آپارتمان‌های فروخته شده در بازار مسکن شهر تهران بوده است. این در حالی است که میانگین قیمت واحدهای مسکونی نوساز در این بازه زمانی ۱۴ درصد گرانتر از متوسط قیمت مسکن در کل پایتخت بوده است. (از آنجا که املاک مسکونی کلنگی یعنی واحدهای مسکونی با عمربنای بیش از ۲۰ سال، عمدتا به بازار ساخت و ساز عرضه شده و متقاضیان این واحدها سازنده‌ها هستند و برای شروع پروژه‌های ساختمانی جدید، مورد استفاده قرار می‌گیرند نرخ رشد قیمت این گروه از واحدها را نمی‌توان در این رابطه تحلیل کرد).
اما در دوره جهش قیمت عمدتا بنا بر دو علت عمده نرخ رشد قیمت واحدهای نوساز کمتر از تورم آپارتمان‌های سالخورده است.
کاهش استقبال از خرید نوسازها منجر به کمتر شدن نرخ رشد قیمت در این گروه سنی آپارتمان در مقایسه با تورم ملکی سایر گروه‌های سنی واحدهای مسکونی خواهد شد. در واقع، در دوره التهاب قیمتی تقاضا برای خرید واحدهای نوساز کمتر و شیفت تقاضا به بازار آپارتمان‌های سن‌دار افزایش می‌یابد. رشد تقاضا برای خرید این گروه از آپارتمان‌ها در حکم محرک قیمتی برای واحدهای سن‌دار عمل می‌کند. در سال ۹۷ نیز میزان رشد قیمت مسکن در آپارتمان‌های با سن بنای بیشتر، نسبت به آپارتمان‌های نوساز بیشتر بود؛ تورم نقطه‌ای مسکن در نیمه دوم سال ۹۷ در بازار معاملات آپارتمان‌های ۱۶ تا ۲۰ سال بیش از ۹۰ درصد بود؛ این در حالی است که تورم آپارتمان‌های نوساز(صفر تا ۵ سال ساخت) در همین بازه زمانی بین ۸۰ تا ۸۵ درصد رقم خورد.
حسین عبده‌تبریزی صاحب‌نظر برجسته بخش مسکن نیز اخیرا از عدم توانایی خانوارها برای خرید واحدهای مسکونی خبر داده بود که در شرایط فعلی عمدتا با قیمتی در محدوده یک میلیارد تومان و بیش از آن به بازار املاک عرضه می‌شوند؛ به گفته وی هم‌اکنون بخش قابل توجهی از واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار مسکن شهر تهران با قیمتی حدود یک میلیارد تومان و بیشتر عرضه شده‌اند، این در حالی است که توان خرید خانوارها کفاف این سطح قیمت را نخواهد داد بنابراین بخش عمده‌ای از متقاضیان خرید واحدهای مسکونی از بازار خارج شده‌اند.
کارنامه معاملات مسکن شهر تهران در سال‌های گذشته تاکنون نشان می‌دهد رابطه معناداری بین «تورم مسکن» و «سن آپارتمان‌ها» در بازار معاملات املاک شهر تهران برقرار است که این رابطه در دوره‌های «جهش قیمت» و «ثبات بعد از کاهش قیمت واقعی آپارتمان‌ها» به شکل «معکوس» در‌می‌آید؛ بررسی‌ها نشان می‌دهد در مقطع زمانی حاضر که بازار معاملات مسکن در دوره جهش قیمتی قرار دارد رابطه بین سن آپارتمان‌های در حال خرید و فروش و تورم مسکن یک رابطه «مستقیم» است؛ به این معنا که هر چه عمربنای واحدهای مسکونی در بازار معاملات مسکن افزایش یابد، شیب رشد قیمت مسکن هم افزایش پیدا می‌کند.
این رابطه در زمان بعد از جهش قیمت مسکن یعنی در مقطعی که یا قیمت اسمی واحدهای مسکونی بعد از افزایش شدید قیمت‌ها کاهش می‌یابد یا تحت تاثیر ثبات قیمت اسمی، قیمت واقعی مسکن کاهش می‌یابد، به رابطه‌ای معکوس تبدیل می‌شود؛ به این معنا که در چنین زمانی، هر چه عمربنای آپارتمان‌های مسکونی افزایش یابد، شیب رشد قیمت مسکن در گروه آپارتمان‌های با عمربنای بالا کاهش می‌یابد؛ در واقع نرخ رشد قیمت آپارتمان‌های نوساز در مقایسه با میزان رشد قیمت آپارتمان‌های سالخورده بیشتر خواهد بود.
درچنین شرایطی همزمان با تقویت سهم خرید و فروش واحدهای نوساز در بازار مسکن، از سهم معاملات واحدهای سالخورده و با عمربنای بالا در معاملات کاسته می‌شود و به خصوص تمایل از سمت تقاضا برای خرید واحدهای نوساز بیشتر است؛ این در حالی است که در زمان جهش قیمت، عمده خریداران مسکن تمایل به خرید آپارتمان‌های سالخورده دارند. فروردین ماه امسال میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران به ۱۱ میلیون و۴۰۰ هزار تومان رسید؛ این در حالی است که همزمان با ادامه افزایش قیمت در بازار مسکن و جهش ۱۰۴ درصدی قیمت آپارتمان در مقایسه با فروردین ماه سال گذشته، سهم واحدهای نوساز از کل معاملات مسکن کاهش و در مقابل به سهم آپارتمان‌های سالخورده(با عمربنای ۱۶ تا ۲۰ سال)افزوده شد.
نبض قیمت مسکن در شروع سال ۹۸ نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز(صفر تا ۵ سال ساخت) در شهر تهران در حالی به ۱۳ میلیون تومان رسیده است که این میزان ۱۴ درصد گرانتر از میانگین قیمت مسکن شهر تهران در تمام گروه‌های سنی آپارتمان است؛ میانگین قیمت مسکن در گروه واحدهای مسکونی نوساز فروردین ماه امسال نسبت به فروردین سال گذشته ۱۰۰ درصد افزایش یافت این در حالی است که میانگین قیمت مسکن شهر تهران در این بازه زمانی ۱۰۴ درصد رشد کرد. در گروه سنی آپارتمان‌های ۶ تا ۱۰ سال در حالی میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان به ۱۱ میلیون تومان رسید که این میزان در مقایسه با اوایل سال ۹۷ معادل ۱۰۸ درصد افزایش یافته است؛ در گروه سنی آپارتمان‌های ۱۱ تا ۱۵ سال نیز متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان ۱۰ میلیون و۳۴۰ هزار تومان و تورم ۱۰۸ درصد در مقایسه با مدت مشابه سال قبل-فروردین ۹۸-به ثبت رسید.
در بازار خرید و فروش آپارتمان‌های سالخورده(آپارتمان‌های ۱۶ تا ۲۰ سال)در همین بازه زمانی تورم ملکی به مراتب بیش از تورم آپارتمان‌های نوساز و سایر گروه‌های سنی مسکن بوده است؛ در این بازه زمانی میانگین قیمت آپارتمان‌های سن دار (۱۶ تا ۲۰ سال)، با رشد ۱۱۰ درصدی مواجه شد؛ میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در گروه سنی واحدهای ۱۶ تا ۲۰ سال هم‌اکنون ۱۰ میلیون و۵۰۰ هزار تومان است؛ متوسط قیمت این واحدها در شروع سال ۹۸، معادل ۸ درصد ارزان‌تر از میانگین قیمت مسکن در همه گروه‌های سنی آپارتمان‌های فروخته شده در بازار مسکن شهر تهران بوده است. این در حالی است که میانگین قیمت واحدهای مسکونی نوساز در این بازه زمانی ۱۴ درصد گرانتر از متوسط قیمت مسکن در کل پایتخت بوده است. (از آنجا که املاک مسکونی کلنگی یعنی واحدهای مسکونی با عمربنای بیش از ۲۰ سال، عمدتا به بازار ساخت و ساز عرضه شده و متقاضیان این واحدها سازنده‌ها هستند و برای شروع پروژه‌های ساختمانی جدید، مورد استفاده قرار می‌گیرند نرخ رشد قیمت این گروه از واحدها را نمی‌توان در این رابطه تحلیل کرد).
اما در دوره جهش قیمت عمدتا بنا بر دو علت عمده نرخ رشد قیمت واحدهای نوساز کمتر از تورم آپارتمان‌های سالخورده است.
کاهش استقبال از خرید نوسازها منجر به کمتر شدن نرخ رشد قیمت در این گروه سنی آپارتمان در مقایسه با تورم ملکی سایر گروه‌های سنی واحدهای مسکونی خواهد شد. در واقع، در دوره التهاب قیمتی تقاضا برای خرید واحدهای نوساز کمتر و شیفت تقاضا به بازار آپارتمان‌های سن‌دار افزایش می‌یابد. رشد تقاضا برای خرید این گروه از آپارتمان‌ها در حکم محرک قیمتی برای واحدهای سن‌دار عمل می‌کند. در سال ۹۷ نیز میزان رشد قیمت مسکن در آپارتمان‌های با سن بنای بیشتر، نسبت به آپارتمان‌های نوساز بیشتر بود؛ تورم نقطه‌ای مسکن در نیمه دوم سال ۹۷ در بازار معاملات آپارتمان‌های ۱۶ تا ۲۰ سال بیش از ۹۰ درصد بود؛ این در حالی است که تورم آپارتمان‌های نوساز(صفر تا ۵ سال ساخت) در همین بازه زمانی بین ۸۰ تا ۸۵ درصد رقم خورد.
حسین عبده‌تبریزی صاحب‌نظر برجسته بخش مسکن نیز اخیرا از عدم توانایی خانوارها برای خرید واحدهای مسکونی خبر داده بود که در شرایط فعلی عمدتا با قیمتی در محدوده یک میلیارد تومان و بیش از آن به بازار املاک عرضه می‌شوند؛ به گفته وی هم‌اکنون بخش قابل توجهی از واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار مسکن شهر تهران با قیمتی حدود یک میلیارد تومان و بیشتر عرضه شده‌اند، این در حالی است که توان خرید خانوارها کفاف این سطح قیمت را نخواهد داد بنابراین بخش عمده‌ای از متقاضیان خرید واحدهای مسکونی از بازار خارج شده‌اند.
همین موضوع منجر به افزایش سهم این گروه از واحدها در معاملات مسکن شده است؛ چرا که به دلیل جهش قیمت آپارتمان‌ها، سطح قیمتی واحدهای مسکونی معمولی در مناطق متوسط در مرز یک میلیارد تومانی قرار گرفته است و معدود معاملاتی که در بازار مسکن این مناطق(به‌عنوان مثال مناطق ۴ و ۵ شهر تهران) انجام می‌شود به‌طور متوسط در همین بازه قیمتی قرار دارد.
منبع: دنیای اقتصاد